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賺大了!融創文旅地產銷售1200億 給王健林的500億已回本

2019-04-02 10:20:44 新旅界 王薪宇

地產銷售1200億,文旅運營才20億。

3月29日,融創正式接管13座萬達文旅城后首度披露年度財務報告,而這其中的數據令人更深刻地理解那場“世紀大交易”的意義。

2018年融創中國(01918.HK)文旅業務營收達到20.3億元,這使剛成立一年的融創文旅集團超越了很多上市多年的旅游上市企業。然而,相比融創文旅城的地產銷售收入,20億僅是九牛一毛。

“我們文旅城管理的12個項目,一年半的銷售已經到1200億了”,在披露財報后的業績說明會上,融創方面自豪的表示,“我們現在文旅板塊的團隊還是非常強,從設計院到建設,到管理運營,我相信我們團隊在業內能力是領先的,另外我們又對文旅城的業態在做優化,在做調整,讓它更具競爭力。”

20億的文旅營收,1200億的文旅城地產銷售,這些數據耐人尋味。首先,可以肯定的是收購萬達文旅城,融創賺大了。

買萬達的錢,已經賺回來了

2017年7月19日,融創集團收購萬達所轄13個文旅項目的91%股權,交易金額為438.44億元。當時雙方達成的共識是,這些項目的品牌、規劃內容、項目建設和運營管理繼續由萬達把持,融創要連續20年,每年每個項目付人民幣 5000萬元品牌許可使用費給萬達,共計130億元。2018年10月,融創以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅專案的設計、建設和管理公司。這讓融創擺脫了當時約定的限制,也就是說,融創以總計人民幣501.25億元的價格收購萬達13個文旅項目的全部股權

而僅僅一年半時間,不計運營收入,僅地產銷售部分,融創就從這13個項目上獲得了1200億現金流,超過收購款的2倍。按照融創近年平均25%的毛利率計算,這1200億為融創帶來毛利300億元。在融創的業績說明會上,融創方面明確表示,“我們當時付給萬達438億元,然后又投了一些錢,大概500多億,現在基本上錢都收回來”。

不僅如此,憑借文旅地產的銷售收入和土地儲備,融創在房地產企業中排名飛速提升,而萬達的排名則一落千丈。這也印證了新旅界在2017年的判斷:全力自救的萬達或將幸免于難 但將跌出巨頭公司陣營(新聞回顧)。

2018年融創的財報證實了融創這筆交易有多賺,也顯示了萬達當初自救的魄力與果斷,如果當時萬達繼續持有,不到一年,文旅城銷售的現金流即可超過賣出91%股權的現金流。但資金鏈危機面前,萬達毅然出售了精心培育了4、5年的文旅版圖,出售了未來十年的發展藍圖。在2017年9月的一次發布會上,孫宏斌稱贊萬達的果斷,“什么叫斷臂求生,什么叫破釜沉舟,你看人家老王(注:萬達集團董事長王健林)”。

需要指出的是,萬達之所以做這個“不劃算的交易”,是由于雖然繼續持有文旅城很快就有銷售收入,但也需要繼續投入巨額開發資金,并兌現后續長期的投資承諾,且文旅城本身就負有很高的債務。當時,萬達的資金情況已經岌岌可危,冒險持有可能導致債務違約,可能引發資金凍結、項目停工、客戶維權等,使危機愈演愈烈。果斷出售出去,回收500億現金是一方面,卸下13座文旅城背負的巨額債務和后續投資計劃,是大幅降低萬達債務杠桿的關鍵。

地產甩開文旅幾條街?

融創文旅營收數據另一個耐人尋味之處,是20億項目運營收入和1200億的文旅地產銷售收入的巨大對比。

文旅運營收入一年20億,在旅游行業已然是個不低的數據

上市多年的自然景區代表黃山旅游、峨眉山A多年來營收從未達到20億,黃山旅游營收在16億左右徘徊,峨眉山A約10億上下。當然,黃山旅游和峨眉山營收無法突破主要是這類景區依賴特殊自然和人文資源,無法異地復制,地方國資企業也相對缺乏擴張動力。

民營的連鎖景區宋城演藝,不依賴特殊資源,異地擴張順利,旗下擁有宋城千古情、三亞千古情、麗江千古情、九寨千古情等多處“現金奶牛級”的爆紅景區,但即使如此,2018年宋城的景區業務營收也才16.7億元

事實上,在新旅界重點關注198家旅游類上市公司中(含新三板),排除旅游地產業務,排除掉和旅游無關的多元化業務、排除高收入低毛利的旅行社業務,剩下的運營收入超過融創文旅的,不過十二三家左右。若排除攜程、美團點評、同程藝龍、途牛等OTA公司,以景區、酒店、度假村等營業收入來排序,融創文旅已然擠進全國前十,僅有華僑城、中國國旅、錦江酒店、首旅酒店、華強方特、復星旅文、華住酒店等寥寥幾家企業排在其前

然而,這樣一個排名前十的文旅運營收入,在融創整體業務盤子中,貢獻幾乎可以忽略不計。2018年融創整體營收1247.5億元,文旅運營僅占1.6%。文旅城配套的地產在一年半里銷售收入1200億元,簡單計算,這是文旅城運營收入的40倍。

雖然理論上,地產銷售是一錘子買賣,不如文旅業務可持續,但地產業務賣一年,抵得上文旅項目經營40年,這還是將地產與旅游的“行業貧富差距”顯露無遺。這種差距,使地產企業進軍文旅變成一種“降維打擊”。萬達可以2年之內狂買12家旅行社,可以在2015年35億元投資同程旅游,這筆錢甚至超過了如今途牛的市值。融創文旅可以瞬間躍升為“行業前十”。

文旅業務無法與地產相提并論一方面是體量差距,2018年全國商品房銷售額15萬億,而全國旅游收入才剛剛突破5萬億。這是由于住房是剛需,且在貨幣貶值和缺乏靠譜投資渠道的情況下,住房是不多的財富保值增值的選擇。而旅游,只有在滿足了吃穿住、醫療、教育、養老之后,才會更多的納入消費考慮。

另一方面,房地產和旅游的集中度差距更為關鍵。商品房幾乎全部通過房地產企業銷售,且除了拿地、融資和銷售外,其他環節全都可以外包,擴張和規模增長十分方便,只需要簡單重復這個過程即可。

而在旅游業,5萬億的收入分布在“吃住行游購娛”全產業鏈,例如交通成本,很多出境游產品中往返機票占到成本的70%以上,而一般的旅游企業不可能做航空公司,也不可能做鐵路客運業務,也不會包攬各地的汽車客運。這些旅游服務都是嵌入在社會公共交通中,導致5萬億中很大一部分和旅游企業無關。吃、住、購也是同樣道理,餐飲、酒店、購物店十分分散,且勞動力密集,管理成本高、擴張不易,且大都不是專門為旅游配套的商業服務,而是社會化的行業。僅有游和娛,算得上旅游企業的“專屬地盤”,但這些相對于交通、住宿、餐飲和奢侈品購物,只是“小開支”。

為了盡可能多的將旅游消費留在自己的地盤,萬達設計了文旅綜合體,整合住宿、購物、休閑、餐飲等功能,復星旅文的三亞亞特蘭蒂斯、今典集團的紅樹林度假品牌也同樣如此。但這些業務勞動力密集、服務環節復雜,且為了保障較高品質,需要投入巨大,很難獲得很高的盈利。這和房地產簡單重復拿地-融資-銷售-拿更多地的模式形成鮮明對比。

融創布局未來

雖然文旅業務遠遠不如房地產業務,但融創做文旅態度無疑是十分真誠的。

3月25日,融創于北京舉行融創文旅品牌發布會,宣布融創將戰略定位升級為:“中國家庭美好生活整合服務商”。“地產+”為前提的四大業務分別為融創地產、融創服務、融創文旅和融創文化。

融創接收了萬達留下的基本完備的、專業文旅團隊,約5000人,加上融創原有的2000人,共有7000多人。“整個來講,就是一次性的讓我們具備了設計研發、建設、運營這種完備的能力,將非常有利于支持我們文旅產品持續優化,持續的升級,我們運營效率在提升”,融創相關負責人在發布會上表示,“我們現在文旅板塊的團隊還是非常強,從設計院到建設,到管理運營,我相信我們團隊在業內能力是領先的,另外我們又對文旅城的業態在做優化,在做調整,讓它更具競爭力。”

截至目前,融創文旅板塊旗下擁有10座文旅城、4個旅游度假區、9個文旅小鎮,涵蓋39個樂園、24個商業、約70家星級酒店。融創文旅集團負責人透露,“融創希望文旅產品是綜合服務能力很強,可以滿足中國家庭對旅游度假的多元需求,提供多樣場景。這些場景被對應到三大文旅產品類型:融創文化旅游城、融創旅游度假區、融創文旅小鎮。”

融創將在今年6月份開業兩個文旅城,廣州融創文旅城和無錫融創文旅城。文旅項目選址是關鍵,這兩個項目一個地處珠三角粵港澳大灣區,一個地處長三角關鍵位置,輻射了全中國最有消費力的人群。其中廣州項目占地面積220萬平方米,匯集了融創樂園、融創茂、雪世界、水世界、體育世界、大劇院、濱湖酒吧街、星級酒店群8大業態, 57場演藝內容。其中雪世界將是華南最大滑雪場,有4條不同難度的雪道,其中初級雪道是世界最長,長度達 460米;融創文旅有世界首創的立體交叉雪道,還有66米落差的室內娛雪滑道,相當于從22層樓飛馳而下,讓南方人體驗到雪國。

無錫融創文旅城,面積240萬平方米,匯集融創樂園、融創茂、水世界、雪世界、海世界、太湖秀場、酒店群7大業態,每天71場演出內容,計劃打造華東文化旅游新標桿。

可以看出,融創在非核心主業的文旅業務上下了一番狠功夫。其之所以這么做,更多是出于投資和布局未來。正像普通人在衣食無憂、攢下一筆小錢后,也會考慮多元投資分散風險,甚至會考慮購買各種保險,保證未來人生出現變故后,生活不至于一落千丈。商業巨頭們,也會在發展主業的余暇,針對未來進行一番布局,保證企業五年后、十年后的安全運行。

長期來講,房地產開發業務仍將是我們絕對的核心。我們沒有多元化,目前要心無旁騖把地產做好。”孫宏斌會上明確表示,“其實我們文旅這塊,現在看業績很難盈利,但5年以后,10年以后,我們希望它能有大規模的百億量級的利潤。”

幾乎可以認為,文旅業務是融創收購萬達文旅城土地之時附帶的“義務”,而后續融創從萬達手中以62億接過運營、建設和設計團隊,表示其愿意將這項義務當作一種“小驚喜”。文旅是個布局未來的業務,十年后等到中國房地產的紅利期結束,融創“希望”文旅業務能貢獻百億級的利潤。

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